Publié le 15 Juillet 2025Pourquoi la surface Carrez diffère souvent de la surface Boutin
Des réglementations distinctes pour des besoins différents Dans le secteur immobilier, les surfaces mesurées dans un logement peuvent prêter à confusion, notamment lorsqu’il s’agit de distinguer la surface définie par la loi Carrez de celle issue de la loi Boutin. Ces deux modes de calcul répondent toutefois à des usages spécifiques, d’où les différences fréquemment observées entre les deux valeurs. Surface Carrez : un critère pour l’achat en copropriété Adoptée en 1996, la loi Carrez impose de mentionner la superficie privative d’un bien dès lors qu’il s’agit d’une vente, et que le bien est situé dans une copropriété. Cette réglementation vise à garantir à l’acquéreur une information précise sur la taille réelle de l’appartement ou du local, hors les espaces communs. L’une des particularités du mesurage Carrez réside dans l’inclusion de certains espaces non pris en compte par la loi Boutin. Par exemple, sont intégrés dans le calcul, à condition qu’ils disposent d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre : Les vérandas Les greniers Les remises Les combles, même non aménagés En revanche, certaines zones sont exclues : balcons, loggias ou terrasses ne sont jamais intégrés puisqu’elles appartiennent aux parties extérieures du logement. Surface Boutin : une référence pour la location La loi Boutin, elle, a été mise en œuvre en 2009 afin de protéger les locataires et d’instaurer davantage de clarté sur les surfaces louées. Elle s’applique à l’ensemble de la location, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle. Le calcul porte alors sur la surface habitable. Sont additionnés : chambres, séjour, cuisine, salle de bain ainsi que les combles aménagés. L’évaluation exclut tous les éléments suivants : Murs extérieurs et cloisons Embrasures de portes et fenêtres Dépendances (caves, celliers, vérandas) Pour satisfaire aux critères de location, au moins une pièce principale doit mesurer 9 m² avec une hauteur sous-plafond minimum de 2,20 m, ou présenter un volume habitable d’au moins 20 m³. Différences de prise en compte dans les calculs La différence principale entre ces deux surfaces tient donc à l’exclusion ou à l’inclusion de certaines parties du logement : les vérandas, remises et combles non aménagés sont retenus par la loi Carrez, alors qu’ils sont écartés dans la surface Boutin. À l’inverse, la surface habitable Boutin ne considère que les parties où il est possible de vivre, selon les standards d’habitabilité. Ces subtilités expliquent pourquoi, lors d’une location, la surface annoncée est souvent plus faible que celle mentionnée lors d’une vente en copropriété. Il est donc essentiel de vérifier la norme utilisée afin d’éviter toute méprise. Faire appel à un professionnel pour un mesurage fiable L’intervention d’un diagnostiqueur immobilier reste la solution la plus fiable pour obtenir une mesure conforme à la réglementation en vigueur. Ce professionnel dispose de l’équipement adapté et connaît les subtilités de chaque norme, garantissant ainsi la validité du mesurage, que ce soit pour une vente ou pour une location. En résumé : bien qu’elles servent toutes deux à informer sur la taille d’un logement, la loi Carrez et la loi Boutin diffèrent dans leurs objectifs et leurs critères de calcul, d’où une différence fréquente entre les valeurs affichées selon le contexte immobilier.
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